Donazioni immobiliari e riforma 2025

Articolo redatto sulla base dell'art. 44, Legge 2 dicembre 2025, n. 182

Donazioni immobiliari e riforma 2025: cosa cambia per vendite, mutui e valore degli immobili

La Legge n. 182/2025 rivoluziona il mercato: dall'ostacolo alla liquidità immobiliare

A cura del Dott. Leonardo Barella
Commercialista - Revisore Legale
Esperto in contabilità e revisione condominiale

Come il contadino sa che un campo lasciato incolto perde fertilità, così il mercato immobiliare italiano ha conosciuto per decenni una sterilità silenziosa: quella degli immobili ricevuti in donazione.

Nel lavoro professionale capita frequentemente di imbattersi in situazioni paradossali: immobili perfettamente appetibili sotto il profilo urbanistico ed economico che restano invenduti per anni, non per mancanza di domanda, ma per il solo timore legato alla loro provenienza donativa.

La riforma introdotta dall’art. 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182 interviene proprio su questo nodo strutturale, segnando un cambio di paradigma che restituisce piena dignità commerciale a migliaia di immobili fino a ieri penalizzati dal loro passato giuridico.

Il problema che nessuno osava chiamare per nome

Un immobile ricevuto in donazione veniva percepito dal mercato come un bene ad alto rischio giuridico, indipendentemente dal suo valore reale. Chi aveva ricevuto un immobile in donazione si trovava di fronte a un muro. Giova rammentare che la difficoltà non era meramente psicologica o percepita: era concreta, tangibile, misurabile in euro mancati.

Il potenziale acquirente rinunciava. La banca negava il mutuo o imponeva condizioni onerose. Il valore di mercato crollava per il solo fatto che l'immobile proveniva da una donazione. Era necessario sottoscrivere polizze assicurative costose che spesso non coprivano comunque tutti i rischi. Il venditore si trovava costretto ad accettare riduzioni di prezzo anche del 20-30% rispetto al valore effettivo.

Il timore? Che gli eredi legittimari del donante, una volta aperta la successione, potessero agire in riduzione e chiedere indietro il bene fisico. Non denaro, non un compenso: il bene stesso. Anche se nel frattempo l'immobile era stato venduto a terzi in buona fede.

La svolta: dalla legittima in natura alla legittima in denaro

La riforma opera un cambio di paradigma rivoluzionario. Gli eredi legittimari lesi nella loro quota mantengono intatto il diritto di tutelare la propria posizione, ma cambia radicalmente lo strumento a loro disposizione.

Non possono più chiedere indietro il bene fisico. Devono invece richiedere un compenso in denaro. Prima si rivolgeranno al donatario originario. Solo se questi è insolvente potranno rivolgersi a eventuali successivi beneficiari di donazioni, ma mai agli acquirenti a titolo oneroso.

La tradizionale azione di riduzione - da sempre fonte di incertezza per chi acquistava immobili di provenienza donativa - viene così profondamente ridisegnata.

È questo il cuore pulsante della riforma. Chi compra oggi un immobile che proviene da donazione non rischia più di doverlo restituire. Il diritto di seguito degli eredi legittimari si arresta davanti all'acquisto oneroso. Si interrompe. Si estingue.

Prima e dopo: uno sguardo di sintesi

Utile è osservare il cambiamento attraverso una sintesi schematica:

La scadenza del 18 giugno 2026: un termine imprescindibile

Occorre prestare massima attenzione. La norma transitoria prevede una data che non può essere trascurata: il 18 giugno 2026.

Per le donazioni effettuate prima del 18 dicembre 2025, gli eredi legittimari che vogliono conservare il vecchio diritto di seguito (cioè la possibilità di inseguire il bene presso i terzi acquirenti) devono agire entro tale data:

• Se il donante è già deceduto: notificare e trascrivere la domanda giudiziale di riduzione
• Se il donante è ancora vivo: notificare e trascrivere un atto di opposizione stragiudiziale

Per le donazioni effettuate prima del 18 dicembre 2025, gli eredi legittimari che vogliono conservare il vecchio diritto di seguito (cioè la possibilità di inseguire il bene presso i terzi acquirenti) devono agire entro tale data:

Le conseguenze pratiche: dalla teoria al vissuto quotidiano

Questa riforma non è teoria accademica. È cambiamento concreto che tocca portafogli, progetti di vita, decisioni familiari.

Chi possiede un immobile ricevuto in donazione vede oggi aprirsi possibilità prima impensabili. Può vendere senza dover accettare riduzioni di prezzo ingiustificate. Può ottenere un mutuo ipotecario alle stesse condizioni di chi ha un immobile con diversa provenienza. Può pianificare il proprio futuro senza il peso di un'incertezza giuridica che gravava come un macigno.

Chi sta valutando l'acquisto di un immobile donato può oggi procedere con serenità. Certo, rimane opportuna una verifica sulla data della donazione e sul regime applicabile, ma il rischio che un domani gli eredi del donante bussino alla porta chiedendo indietro le chiavi è finalmente azzerato.

Per le banche, finalmente, l'ipoteca su immobile donato non è più un'ipoteca di serie B. È garanzia piena, solida, commercialmente equivalente a qualsiasi altra.

Una riforma che richiede attenzione, non entusiasmo cieco

Non si deve tuttavia cadere nell'errore di considerare risolta ogni problematica. La riforma rappresenta un passo avanti storico, ma ogni situazione concreta ha le sue peculiarità.

Presupposto perché la riforma produca gli effetti sperati è che si verifichi con attenzione la data della donazione, l'eventuale presenza di opposizioni già trascritte, la situazione successoria del donante. Circostanza che non può essere trascurata è la necessità, per chi è potenziale erede legittimario, di valutare entro il 18 giugno 2026 se e come tutelare i propri diritti.

Ad ogni modo, a parere di chi scrive, è opportuno che proprietari, acquirenti e professionisti del settore approccino questa riforma con competenza tecnica e visione strategica. L'occasione è ghiotta, ma va colta con consapevolezza.

C'è chi preferirà attendere, lasciare che altri sperimentino per primi. Ma è questa davvero la strategia più saggia quando il mercato cambia le sue regole?

In sintesi

• Dal 18 dicembre 2025 la vendita di immobili donati torna pienamente sicura;
• Gli acquirenti a titolo oneroso non rischiano più la restituzione del bene;
• Le banche possono concedere mutui senza penalizzazioni;
• Il termine del 18 giugno 2026 è decisivo per gli eredi legittimari;
• Ogni caso richiede comunque una verifica tecnica preventiva.